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写字楼不好租改成公寓？
福田区客户退租，2018年公司搬家忙
近几年，深圳写字楼出现多次整售现象，2019年初，也有华侨城大厦整体转让给中国人寿，深业泰富广场签下5笔整售等大宗写字楼交易产生。
与整售相比，深圳写字楼空置率却上升至18.2%，即使是在深圳中心区的写字楼，也存在大量空置问题，以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些。
早在去年，就频频传出，深圳福田中心区写字楼出现空置的案例，2018年下半年，深圳某金融中心一次性被退租十层，导致了长时间的空置，2018年上半年，深圳某金融中心的写字楼租金在400-500元/平，下班年租金跌到270元/平，足足下降了30％。
即使是在我们周围也有不少案例发生，去年你身边有朋友的公司搬家了吗？
2018年，小编身边有多个朋友所在的公司从福田CBD搬到了南山科技园和后海附近。
有一位从事互联网广告业务的朋友所在公司，从福田航天大厦搬到了南山高新园附近办公。
还有一位朋友所在一家小公司，大概有十几人办公，本来是在梅林某写字楼租赁办公，去年因为公司大多数人龙华居住，包括老板自己，后来老板直接把公司也搬到了龙华。
还有朋友家附近的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。
以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，近还有客户退租的现象出现。
据调查，热门商圈如后海、科技园、国贸、车公庙、地王等，相对供需平衡，空置率一般，调查的部分楼盘放租大多在十来套左右：
· 罗湖国贸和地王区域，普遍楼盘放租在6-15套之间，部分次新写字楼供货较多，如中洲控股金融中心，目前放租52套。
后海租金水平价差较大，如华润春笋已达380元/平月，中洲控股金融中心218元/平月，像赛西科技大厦才128元/平月。
科技园区域租金水平相对比较接近，整体在100元/平月。
罗湖地王区域平均在120元/平月。
龙华、龙岗写字楼如雨后春笋
产业园区热“抢”走写字楼风头
过去，深圳写字楼长期“供不应求”，承租者的话语权其实并不多，而如今深圳各个区域都有写字楼，租客们开始“用脚投票”，出现深圳中心区写字楼退租的情况。
而这种公司搬迁，对于公司、上班族都有自己选择的理由：
深圳写字楼，尤其是中心区
可能
使得业绩并不明朗的公司有所压力，
去年开始，金融行业进入调整期，普遍经营不善，造成换租、退租等现象，也是深圳中心区写字楼出现退租情况的原因之一。
经济大环境压力下，促使不少公司对于自身的经营策略也产生调整，压缩支出成本，也会促使这些公司，向低租金写字楼区域流动。
2、深圳近几年各个片区发展，各个片区都有自己的写字楼、商业、居住圈，因此
不再依赖福田中心区等区域的商务资源。
目前，龙华、龙岗等地拥有大量的将售在售写字楼等办公项目，有的比如龙华有华侨城创想大厦、龙光·玖钻、融创智汇大厦、富驰时代PARK、银星智界、粤商中心；
龙岗多，有深港中心、华策玺悦汇、亚钢1号、金地龙城、乐荟科创中心、华侨城荷棠里、中粮祥云龙誉等20个以上项目。
无疑对于目前的深圳商务格局有巨大的分流作用。
3、2018年9月，深圳《深圳市工业区块线管理办法》，区块线一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施。
这也促使工业用地转化为产业用房，大量开发商转做产业园，形成办公产品。
产业园写字楼的租金价格，相对于传统写字楼低，
因此也成为分流对象。
深圳写字楼空置率上升、租金下降！
宝安、前海近一半写字楼空置？
说完现象，咱们再来看看数据，2019年4月，太平戴维斯发布的2019年季度深圳房地产市场研究报告透露：
全市写字楼总存量为608万平方米；其中写字楼市场空置率环比上升0.2个百分比，同比下降0.6个百分比，至18.2%。
季度内写字楼平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期内全市平均租金呈现持续下降的趋势。
而从深圳各区写字楼分布来看，
罗湖、福田市中心、车公庙的空置率都普遍较低；而南山区科技园、后海的空置率在20%以上；宝安、前海的空置率可以达到40%以上，特别是前海，空置率过一半。
罗湖：存量629272平方米；平均租金：199元/月；空置率：8.9%
· 福田市中心：存量2788550平方米；平均租金：253元/月；空置率14.1%
· 车公庙存量：335900平方米；平均租金250元/月；空置率6.2%
· 科技园存量：792492平方米；平均租金181元/月；空置率20.1%
· 宝安：存量223925平方米；平均资金：188元/月；空置率44.6%
· 前海：存量227651平方米；平均租金189元/月；空置率58.8%
《关于支持深圳建设区的意见》
，赋予深圳“高质量发展高地、法治城市、城市文明、民生幸福、可持续发展”五项全新的战略定位，提出深圳“发展具竞争力的文化产业和旅游业”等多项涉及文化旅游和科技领域的相关举措。深圳这座充满魅力、动力、活カ、力的化型城市又踏上了发展的新起点。
从深圳湾滩涂之地发展起来的
华侨城集团
扎根深圳，面向全国
“、实干、敢为人先”的精神
与城共进，与城共荣
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三十余年，华侨城先后培育出
深圳华侨城旅游度假区、欢乐谷连锁主题公园、锦绣·民俗文化村、深圳世界之窗、康佳、东部华侨城、深圳欢乐海岸、波托菲诺小镇、纯水岸、OCT LOFT华侨城创意文化园、OCAT华侨城当代艺术中心、深圳华侨城大酒店、威尼斯睿途酒店
等多个。
，华侨城发挥产业优势，积响应文旅融合、新型城镇化、乡村振兴等国家战略，提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的发展模式。
在粤港澳大湾区建设中，华侨城通过文旅产业发展、助力湾区打造
“宜居宜业宜游的生活圈”
。目前，华侨城已全面布局粤港澳大湾区近十个城市，以文化旅游为主链，从科技、新型城镇化、金融等多业态出发，开拓投资、参与文化旅游综合项目近30个。
深耕深圳 项目
助力区建设
顺应深圳“现代化、化、型城市”的定位，华侨城集团以“大战略、大资金、大项目”，布局会展产业、新型城镇化、城市新、文化旅游、型产业集群、产城融合建设、互联网与金融等领域，推动产业优化升级和城市提升，为深圳建设区，贡献华侨城力量。
助力深圳成为的型城市、具力带动力的全国经济中心城市和具影响力竞争力的化城市。
化滨海城市新坐标

11月21日，备受瞩目的华侨城大厦环球租赁中心开放仪式暨听见·3D《清明上河图》大型声景艺术展启幕，在期待中揭开了神秘面纱。华侨城华南投资有限公司总经理倪明涛、宁军，副总经理笪云平；世邦魏理仕、仲量联行、高力、太平戴维斯、戴德梁行等支持单位、各行业嘉宾代表及数十家深圳主流媒体，在此共同开启了华侨城大厦的5E享受型办公时代。
再造
深南大道排的一颗璀璨钻石
华侨城大厦选址大湾区中轴，地处华侨城片区，是深南大道南北的城市空间枢纽，为城市周边生态系统和城市生活的脉络连接点，片区不言而喻。
华侨城大厦项目是一个集写字楼和商业为一体的综合性项目，由单栋300米写字楼、5栋商业裙楼加艺术街区广场组成。华侨城大厦形如一颗晶莹剔透的钻石，镶嵌在湾区中轴，侨城之心，传承华侨城生态、艺术、文化底蕴基因，在都市商务中注入鲜活生动的人文内力和美学体验。功能齐全完善，涵盖办公、总部商务和艺术商业；效能智慧雅致，将当前普遍存在的智能化办公场所升级为“生态绿色、便捷、优雅人文、愉悦享受、前卫”5E享受型办公环境；大厦提倡客户至上原则，尊崇客户导向的商务理念，积搭建与管理服务方的睦邻友好合作，探索开启未来城市与生活的无限可能。
华侨城华南投资有限公司总经理倪明涛在致辞中提出：当下，华侨城致力于把“有一种生活叫做华侨城”的美好创想理念体现在城镇化建设之中，体现在华侨城的作品之中。今天，我们眼前恢弘壮美的华侨城大厦，正是“创想文化生活”理念和文化产业魅力的集中体现。华侨城大厦这颗璀璨钻石必将在巨人的肩膀上，折射出为广阔的发展前景，使魅力鹏城的之旅与文化创意生活熠熠生辉，照亮华侨城集团筑梦前行的辉煌之路。
听见·3D《清明上河图》大型声景艺术展
深圳展启幕
听见·3D《清明上河图》大型声景艺术展将于11月21日-29日在华侨城大厦进行深圳展。
听见《清明上河图》是声音博物馆·中国非物质文化之声系列的全新力作。它不同于《古画会唱歌之千里江山图》谱曲配乐MTV的形式，亦不同于以往常规的现场音乐会模式，而是创一个前所未见的、可听见、可触摸、可交互的巨幅《清明上河图》，在那里可以与千年前的宋人一起吟诗作画、一起听戏、一起领略那份久远的美好。
听见《清明上河图》的声音设计体现为两个层面：一是远观巨幅影像会有声音和音乐以渐进的方式诗意的呈现。二是当走近古画会有带着宋代的真实场景的声音交互出现。通过声音博物馆*的声景交互系统，提供一个全新的声景艺术交互体验艺术展。整个展览一共设有八个场景，每个场景有几十种声音，每个人在同一个场景会听到不同的声音。此次艺术展采用全息声体验，展览区域设有声音交互系统，在艺术展不同的区域会触发声音装置，带来交互体验效果。
人们只需戴上耳机，循着《清明上河图》走去，聆听声音博物馆全息声带来的千年声音艺术。从汴京的古琴、羌笛交织呈现的郊外浪漫春光，渐步到汴河场景，乃至人文气息到城内街市等以声唤景，以景悦情，多维度沉浸式体验让人仿佛就在历史的长河中声临其境，于亦真亦幻的时空之旅中触摸内心，聆听一段久远的文明，声音的密码，用声景艺术的方式重新审视现代城市居住文明的意义。
一千年前，人类城市文明的座高峰抵达汴京，一千年后世界城市文明的又一座高峰屹立深圳，从北宋都城汴京到新中国特区城市深圳，是跨越两个千年的城市文明高峰对话。
华侨城大厦倡“E-office”享受办公理念，湾区商务新高度，创享生态办公新未来

相比于一直以“文化+旅游+城镇化”概念与地方洽谈拿地，华侨城在旧改项目扩张上的动作能引发市场关注。
近期深圳土地出让频频刷屏，没有斩获地块的开发商则会失落，这其中就包括和招商蛇口组成联合体的华侨城。
尽管与新供应土地失之交臂，但迹象显示，华侨城正试图消解“土储不足”这个词组。自11月以来，华侨城在深圳光明新区先后获得11平方公里的光明小镇项目，以及与深华发合作开发华发工业区的旧改项目。
相比于一直以“文化+旅游+城镇化”概念与地方洽谈拿地，华侨城在旧改项目扩张上的动作能引发市场关注。过去多年间由于资源过于集中在集团本部（即南山华侨城片区），加上几乎不涉足旧改，这家央企已面临大的发展瓶颈。
在迫切的发展需求下，华侨城一系列旧改运作浮出水面。观点地产新媒体了解，位于宝安区沙井的四海云亭项目已在筹备开盘事宜，总体量12.43万平方米。这也是华侨城自18个月前正式进军旧改市场以来，二个面市的旧改项目。
值得一提的是，四海云亭入市、牵手深华发旧改项目的运作，都由一家名为“恒祥基”的公司直接负责。实际上，恒祥基去年被华侨城收购51%股权后，一直充当着后者主要的旧改平台。观点地产新媒体查询发现，华侨城还间接入股了恒祥基原拥有人——花伴里。
对于恒祥基与旧改的推进细节，观点地产新媒体致电华侨城相关人士，不过对方并未予以回应。
恒祥基早和华侨城有交集，源于2015年6月19日。华侨城当时披露，公司与深圳市花伴里投资股份有限公司（简称花伴里）签署协议，据此，公司以转让款661.72万元、城市新手续完备进度补偿款23亿元、承担债务5亿元的代价，收购恒祥基51%股权。
观点地产新媒体了解到，恒祥基是民企花伴里旗下资子公司，主要业务集中在深圳的旧村、旧城改造。宣传渠道称，该公司“多年来积累了丰富的城市新及旧改经验，土地新资源丰富”。

上半年光明为深圳供地主战场，因为深圳可供应土地越来越紧缺，其他区域供地紧张。深圳隔壁的东莞抢地激烈，3个月东莞土地市场就吸金154亿！只要是粤港澳大湾区的地，就是值得重金拿下的地！
在深圳土地紧缺的情况下，开发商要在深圳布局少不了要拿地。上月龙华民治地块被龙光地产以65.85亿元摘得，可售楼面达6.7万/㎡。龙华北站中心区域基本处于集中开发阶段，可用土地，开发商要想要在北站区域内有一席之地只会越来越难。
目前北站中心项目已有不少进入尾声，只等待时间入市。小编近期发现华侨城创想大厦公寓有了些许动作，在附近走一遭都会被它明晃晃的广告吸引，甚至广告横幅还挂在与招商合作开发红山6979写字楼上，可以说自身的资源得到了充分利用。
红山6979写字楼挂横幅
项目位于北站商务区内，靠近红山商住综合区，能够尽享两边利好。
据了解
创想大厦项目推90-160㎡1-3房的商务公寓，及少量的复式，共有380套，
样板房在4月已开放，预计开盘不远了。公寓精装修带阳台通燃气，产权40年，项目地块为2017年2月份时通过土拍竞得， 华侨城以59.8亿元收入囊中，折合楼面价约3.7万/㎡。彼时红山在售房价6万+，华侨城此价拿地、利润似清晰可见。但是，2018-2019楼市变局较大，真要把这看得到的利润赚到手，也许未必那么容易！
北站的区域利好是得到普遍认同的，房价在这几年也涨了好几波，房涨的当下，人们对龙华北站CBD还充满热情吗？在没有学位加持的情况下，人们敢于追高进入北站CBD吗？宇宙中心公寓还值得入手和投资吗？
01
出租面积：300-500-1000-3000㎡
出租单价：58元/平米/月
物业费：28元/平米/月（含空调）
前海壹号位于桂湾片区，项目总建筑面积约47万平方米，集办公、居住、商业于一体，由有6栋塔楼组成，其中含4栋甲写字楼，2栋行政公寓及Intown商业旗舰店。
项目位置：深圳市前海桂湾片区
地铁：1号线鲤鱼门站、5号线桂湾站
项目占地面：3万㎡
项目建筑面积：45万㎡
办公面积：约30万㎡
高度：41层/189m
标准层面积：1700-2700㎡
幕墙：LOW-E钢化玻璃幕墙
电梯及数量：日立，客梯18台，货梯1台，vip电梯1台
空调系统：盘管风机，冷冻水
大堂高度：12米大堂
物业管理费：28元/㎡/月（含空凋）
交付标准：毛胚，带网络地板，盘管风机，LED灯
特色配备：两家五酒店，周边商业配套设施完善
项目
：集团23载32城，布局深圳中心发展商，深圳累计在建和开发写字楼40座
区域：粤港澳大湾区桂湾片区占位，“一湾两山五区四岛”、“两带一港七板块”等多重区域规划叠加，启幕金融中心
交通：紧领在建综合交通枢纽，1/5/9/11号线四线贯通，将是珠三角枢纽，成为整个南中国的地，构建1小时生活圈，分秒联通世界。
配套：立体商务综合体3600㎡广场，5.3万/㎡商业街区
出租面积：300-500-1000-2200㎡
出租单价：120元/平米/月
物业费：18元/平米/月
方大城位于南山区华侨城板块北，总占地4.4万㎡，总建面33万㎡，由4座办公塔楼、4层商业裙房及4层地下车库组成，是目前华侨城片区商务楼宇规模、物业类型丰富的城市综合体，当之无愧的区域。
项目位置：南山区龙珠四路2号方大城1号楼方大城
办公体量：7.66万㎡（T1）
层 高：4.5m
停 车 位：2088个 96㎡:1
价 格：单位120元/㎡
使 用 率：约70%
空调系统：特灵空调
电 梯：16部进口日立
物业管理费：18+12空调服务费
入驻企业:方大集团（上市公司），平安（世界），爱科斯福通讯（世界），旗滨集团（上市公司），中建四局（国企）等
【区位】华侨城板块 商务都会圈
城市，华侨城丰盛人文生态景观，引开发巨匠共同打造“生态商务产业带”。
【规模】33万㎡生态商务旗舰总部
大城铸就，配套齐全，华侨城片区全域商务，繁华不止于办公。
【交通】 立体交通 直通世界
城市干道——北环大道；800米内地铁7号线龙井站，接驳车高峰时段直通运行；立体交通出行，随心驾驭时间。
【商业】 纳商业精华 于商务半径
自带4万㎡旗舰商业，餐饮、、休闲、教育，一站式办公生活商务区。
【景观】 山园河海 尽收窗前
自东北临近塘朗山，西近13.7公里大沙河生态长廊，南接华侨城生态景观和深圳湾海景，吸纳多重景，绿色商务。
【会议配套】 商务会议室 沟通
10-200人多功能会议中心，配备多媒体会议系统，沟通谈判顺畅。
【交通配套】 地铁接驳巴士，上下班0步行
方大城-龙井站接驳巴士，一站式短驳出行专属服务，早晚高峰上下班0步行。
【车位配套】 96㎡：1 阔绰停车
地下共四层停车空间，2088个车位，平均每96㎡办公面积配1个停车位，阔绰车位配比。
【入驻企业】 引世界名企 入驻于此
世界、上市公司、行业等100余家名企已强势入驻，产业规模持续扩张。
【精装】 精装 彰显气度
公区精装；双层LOW-E玻璃幕墙；17米挑高南北双大堂，意大利进口石材+香榭丽米灰大理石装饰，彰显企业恢弘气度。
【电梯】电梯系统 单梯服务2层
16部进口日立电梯，单梯服务面积4290㎡，等候时间不过40秒，远写字楼标准。
【产品】4.5米层高 阔绰办公空间
4.5米标准层高，户型方正，采光通透，打造办公空间尺度**体验。
【实用率】 开发商直租 高实用率
180米景观高层，近70%高实用率，高性价比办公空间。
【物业】 方大物业 商务礼遇
方大集团旗下物业公司，拥有深厚运营经验，礼遇商务。
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