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写字楼不好租改成公寓？
福田区客户退租，2018年公司搬家忙
近几年，深圳写字楼出现多次整售现象，2019年初，也有华侨城大厦整体转让给中国人寿，深业泰富广场签下5笔整售等大宗写字楼交易产生。
与整售相比，深圳写字楼空置率却上升至18.2%，即使是在深圳中心区的写字楼，也存在大量空置问题，以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些。
早在去年，就频频传出，深圳福田中心区写字楼出现空置的案例，2018年下半年，深圳某金融中心一次性被退租十层，导致了长时间的空置，2018年上半年，深圳某金融中心的写字楼租金在400-500元/平，下班年租金跌到270元/平，足足下降了30％。
即使是在我们周围也有不少案例发生，去年你身边有朋友的公司搬家了吗？
2018年，小编身边有多个朋友所在的公司从福田CBD搬到了南山科技园和后海附近。
有一位从事互联网广告业务的朋友所在公司，从福田航天大厦搬到了南山高新园附近办公。
还有一位朋友所在一家小公司，大概有十几人办公，本来是在梅林某写字楼租赁办公，去年因为公司大多数人龙华居住，包括老板自己，后来老板直接把公司也搬到了龙华。
还有朋友家附近的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。
以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，近还有客户退租的现象出现。
据调查，热门商圈如后海、科技园、国贸、车公庙、地王等，相对供需平衡，空置率一般，调查的部分楼盘放租大多在十来套左右：
· 罗湖国贸和地王区域，普遍楼盘放租在6-15套之间，部分次新写字楼供货较多，如中洲控股金融中心，目前放租52套。
后海租金水平价差较大，如华润春笋已达380元/平月，中洲控股金融中心218元/平月，像赛西科技大厦才128元/平月。
科技园区域租金水平相对比较接近，整体在100元/平月。
罗湖地王区域平均在120元/平月。
龙华、龙岗写字楼如雨后春笋
产业园区热“抢”走写字楼风头
过去，深圳写字楼长期“供不应求”，承租者的话语权其实并不多，而如今深圳各个区域都有写字楼，租客们开始“用脚投票”，出现深圳中心区写字楼退租的情况。
而这种公司搬迁，对于公司、上班族都有自己选择的理由：
深圳写字楼，尤其是中心区
可能
使得业绩并不明朗的公司有所压力，
去年开始，金融行业进入调整期，普遍经营不善，造成换租、退租等现象，也是深圳中心区写字楼出现退租情况的原因之一。
经济大环境压力下，促使不少公司对于自身的经营策略也产生调整，压缩支出成本，也会促使这些公司，向低租金写字楼区域流动。
2、深圳近几年各个片区发展，各个片区都有自己的写字楼、商业、居住圈，因此
不再依赖福田中心区等区域的商务资源。
目前，龙华、龙岗等地拥有大量的将售在售写字楼等办公项目，有的比如龙华有华侨城创想大厦、龙光·玖钻、融创智汇大厦、富驰时代PARK、银星智界、粤商中心；
龙岗多，有深港中心、华策玺悦汇、亚钢1号、金地龙城、乐荟科创中心、华侨城荷棠里、中粮祥云龙誉等20个以上项目。
无疑对于目前的深圳商务格局有巨大的分流作用。
3、2018年9月，深圳《深圳市工业区块线管理办法》，区块线一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施。
这也促使工业用地转化为产业用房，大量开发商转做产业园，形成办公产品。
产业园写字楼的租金价格，相对于传统写字楼低，
因此也成为分流对象。
深圳写字楼空置率上升、租金下降！
宝安、前海近一半写字楼空置？
说完现象，咱们再来看看数据，2019年4月，太平戴维斯发布的2019年季度深圳房地产市场研究报告透露：
全市写字楼总存量为608万平方米；其中写字楼市场空置率环比上升0.2个百分比，同比下降0.6个百分比，至18.2%。
季度内写字楼平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期内全市平均租金呈现持续下降的趋势。
而从深圳各区写字楼分布来看，
罗湖、福田市中心、车公庙的空置率都普遍较低；而南山区科技园、后海的空置率在20%以上；宝安、前海的空置率可以达到40%以上，特别是前海，空置率过一半。
罗湖：存量629272平方米；平均租金：199元/月；空置率：8.9%
· 福田市中心：存量2788550平方米；平均租金：253元/月；空置率14.1%
· 车公庙存量：335900平方米；平均租金250元/月；空置率6.2%
· 科技园存量：792492平方米；平均租金181元/月；空置率20.1%
· 宝安：存量223925平方米；平均资金：188元/月；空置率44.6%
· 前海：存量227651平方米；平均租金189元/月；空置率58.8%
《关于支持深圳建设区的意见》
，赋予深圳“高质量发展高地、法治城市、城市文明、民生幸福、可持续发展”五项全新的战略定位，提出深圳“发展具竞争力的文化产业和旅游业”等多项涉及文化旅游和科技领域的相关举措。深圳这座充满魅力、动力、活カ、力的化型城市又踏上了发展的新起点。
从深圳湾滩涂之地发展起来的
华侨城集团
扎根深圳，面向全国
“、实干、敢为人先”的精神
与城共进，与城共荣
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三十余年，华侨城先后培育出
深圳华侨城旅游度假区、欢乐谷连锁主题公园、锦绣·民俗文化村、深圳世界之窗、康佳、东部华侨城、深圳欢乐海岸、波托菲诺小镇、纯水岸、OCT LOFT华侨城创意文化园、OCAT华侨城当代艺术中心、深圳华侨城大酒店、威尼斯睿途酒店
等多个。
，华侨城发挥产业优势，积响应文旅融合、新型城镇化、乡村振兴等国家战略，提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的发展模式。
在粤港澳大湾区建设中，华侨城通过文旅产业发展、助力湾区打造
“宜居宜业宜游的生活圈”
。目前，华侨城已全面布局粤港澳大湾区近十个城市，以文化旅游为主链，从科技、新型城镇化、金融等多业态出发，开拓投资、参与文化旅游综合项目近30个。
深耕深圳 项目
助力区建设
顺应深圳“现代化、化、型城市”的定位，华侨城集团以“大战略、大资金、大项目”，布局会展产业、新型城镇化、城市新、文化旅游、型产业集群、产城融合建设、互联网与金融等领域，推动产业优化升级和城市提升，为深圳建设区，贡献华侨城力量。
助力深圳成为的型城市、具辐射力带动力的全国经济中心城市和具影响力竞争力的化城市。
化滨海城市新坐标

上半年光明为深圳供地主战场，因为深圳可供应土地越来越紧缺，其他区域供地紧张。深圳隔壁的东莞抢地激烈，3个月东莞土地市场就吸金154亿！只要是粤港澳大湾区的地，就是值得重金拿下的地！
在深圳土地紧缺的情况下，开发商要在深圳布局少不了要拿地。上月龙华民治地块被龙光地产以65.85亿元摘得，可售楼面达6.7万/㎡。龙华北站中心区域基本处于集中开发阶段，可用土地，开发商要想要在北站区域内有一席之地只会越来越难。
目前北站中心项目已有不少进入尾声，只等待时间入市。小编近期发现华侨城创想大厦公寓有了些许动作，在附近走一遭都会被它明晃晃的广告吸引，甚至广告横幅还挂在与招商合作开发红山6979写字楼上，可以说自身的资源得到了充分利用。
红山6979写字楼挂横幅
项目位于北站商务区内，靠近红山商住综合区，能够尽享两边利好。
据了解
创想大厦项目推90-160㎡1-3房的商务公寓，及少量的复式，共有380套，
样板房在4月已开放，预计开盘不远了。公寓精装修带阳台通燃气，产权40年，项目地块为2017年2月份时通过土拍竞得， 华侨城以59.8亿元收入囊中，折合楼面价约3.7万/㎡。彼时红山在售房价6万+，华侨城此价拿地、利润似清晰可见。但是，2018-2019楼市变局较大，真要把这看得到的利润赚到手，也许未必那么容易！
北站的区域利好是得到普遍认同的，房价在这几年也涨了好几波，房涨的当下，人们对龙华北站CBD还充满热情吗？在没有学位加持的情况下，人们敢于追高进入北站CBD吗？宇宙中心公寓还值得入手和投资吗？
01

相比于一直以“文化+旅游+城镇化”概念与地方洽谈拿地，华侨城在旧改项目扩张上的动作能引发市场关注。
近期深圳土地出让频频刷屏，没有斩获地块的开发商则会失落，这其中就包括和招商蛇口组成联合体的华侨城。
尽管与新供应土地失之交臂，但迹象显示，华侨城正试图消解“土储不足”这个词组。自11月以来，华侨城在深圳光明新区先后获得11平方公里的光明小镇项目，以及与深华发合作开发华发工业区的旧改项目。
相比于一直以“文化+旅游+城镇化”概念与地方洽谈拿地，华侨城在旧改项目扩张上的动作能引发市场关注。过去多年间由于资源过于集中在集团本部（即南山华侨城片区），加上几乎不涉足旧改，这家央企已面临大的发展瓶颈。
在迫切的发展需求下，华侨城一系列旧改运作浮出水面。观点地产新媒体了解，位于宝安区沙井的四海云亭项目已在筹备开盘事宜，总体量12.43万平方米。这也是华侨城自18个月前正式进军旧改市场以来，二个面市的旧改项目。
值得一提的是，四海云亭入市、牵手深华发旧改项目的运作，都由一家名为“恒祥基”的公司直接负责。实际上，恒祥基去年被华侨城收购51%股权后，一直充当着后者主要的旧改平台。观点地产新媒体查询发现，华侨城还间接入股了恒祥基原拥有人——花伴里。
对于恒祥基与旧改的推进细节，观点地产新媒体致电华侨城相关人士，不过对方并未予以回应。
恒祥基早和华侨城有交集，源于2015年6月19日。华侨城当时披露，公司与深圳市花伴里投资股份有限公司（简称花伴里）签署协议，据此，公司以转让款661.72万元、城市新手续完备进度补偿款23亿元、承担债务5亿元的代价，收购恒祥基51%股权。
观点地产新媒体了解到，恒祥基是民企花伴里旗下资子公司，主要业务集中在深圳的旧村、旧城改造。宣传渠道称，该公司“多年来积累了丰富的城市新及旧改经验，土地新资源丰富”。

华侨城创想大厦占地面积约1.6万㎡，建面约16万㎡。
共2栋塔楼，集公寓、商务办公及特色商业于一体，将打造为深圳北站商务区商务综合体，以及一站式生活配套。
包含1栋约200米的高层写字楼、1栋约150米的商务公寓及商业裙楼组成。
【开发商】深圳华侨城置业投资有限公司
【面积】约90-160㎡（1-2-3房奢阔公寓）
价格
6.8万
【购买条件】不限购不限贷
【物业】深圳市华侨城物业服务有限公司（6.8元/平米）
【占地面积】约1.6万㎡
【建筑面积】约16万㎡（办公约10.4万㎡，商务公寓约4.2万㎡，商业约1万㎡）
【绿化率】30%
【楼栋数】总共2栋，1栋7-43层为公寓，2栋7-44层为办公，1-2楼为商业，3-5楼为创意办公
...............................................................
【建筑面积】约4.2万㎡
【套数】380套
【层高】7-36楼层高约3.2m，37-41层高约3.3m，42-43层高约3.6m
【梯户比】7-36F7梯12户，37-41F7梯8户
【产权年限】40年（2017年2月-2057年2月）
【是否通燃气】是
【交楼时间】2021年11月30日前
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建面110㎡两房两厅
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拥有娱水项目
①面积8000平米的华中地区大恐龙主题
，3米的巨浪游客体验波涛汹涌和搏击浪花的酷爽；
眼镜蛇滑道
如眼镜王蛇般张开“血盆大口”，游客从落差18米的起点出发与水流一起速俯冲滑入其中，在“蛇身”内来回惯性漂移，体验高速度的速体验；
水上过山车
脱离地心引力在侏罗纪的原始丛林中上下起伏翻飞；
旋风大喇叭
让游客的呼喊此起彼伏；
漂流河
蜿蜒曲折环绕整个园区，潮汐造浪技术的伴随下享受轻松惬意的侏罗纪世界穿越之旅；
也在等待着大朋友和小朋友一起前来探秘；
在黑暗中急速穿梭，宛如黑夜下的雨林神秘多彩；
"巨兽碗"
如卷入龙卷风般山呼海啸；
“时光隧道”
犹如身处梦境般忽明忽暗、光影交错；
风驰电掣，整个旅行畅快淋漓。


华中
地区大的恐龙主题造浪池
面积8000平米的华中地区大恐龙主题沉浸式造浪池，3米的巨浪游客体验波涛汹涌和搏击浪花的酷爽
双轨水上过山车
脱离地心引力，感受凌空飞翔的速度感
从落差15米的起点出发，以快每秒11米的速度，一路激速前进，瞬间体验未曾可知的心跳加速感
眼镜蛇滑道
全进口的眼镜蛇滑道如张开“血盆大口”的眼镜王蛇，炫酷造型滑道
落差18米的起点，与水流一起速俯冲滑入“蛇身”，经过蜿蜒曲折的螺旋滑道进入回旋水池，随着急速水流享受视觉、感官上的冲击水上体验。
水上漂
近千米长休闲懒人河，沉浸式实景体验
神秘峡谷雨林各种戏水互动环节，
带你穿越震撼的侏罗纪世界
时光隧道
引进水上奇幻体验
奇幻的“时光隧道”加入了各种类型的光圈和星星等形状灯光，犹如身处梦境般忽明忽暗、光影交错；
在这里，既能体验水滑道的惊险，又有盗梦空间般的神奇与无穷回味
体验
旋风大喇叭
形如飓风、大若巨碗，强烈的视觉冲击是它们的专属标签
从六层楼高的平台滑行，飞一般地冲入巨大的喇叭形滑道，落差20米的旋风大喇叭让游客的呼喊此起彼伏
龙门水寨
“老少咸宜”的游玩水上项目
大小13条滑道的龙门水寨，配备了93件喷水设施，
还有种类繁多的景观小品；
水滑梯、喷头装置、互动戏水等项目融于各种雕塑造型；楼梯、网桥、攀爬网、隧道等错综连通；滑水、冲淋、攀爬，一应俱全
飞毯&大黄蜂滑道
风驰电掣、畅快淋漓
乘坐皮筏在蜿蜒曲折的滑道中顺流俯冲而下，踏着浪尖划出360度优美弧线，风驰电掣的滑道上，体验离心与自由的冲浪
合家欢滑道
家庭型滑道，适合全家人一起来场惊险的酷爽之旅
乘坐在装满全家欢乐的皮筏中，
在逶迤蜿蜒的合家欢滑道中急速穿梭，
宛如暗夜的雨林神秘多彩，
与家人一同体验激爽自由的过程
体验深海漩涡“巨兽碗”时，
就如同被卷入龙卷风般的山呼海啸里，
顿时吞没般的螺旋下降，的同时欢乐无比
还有多好玩的项目等你来打
了项目外
● 大回环滑梯：
适合喜欢挑战和的年轻人
适合喜欢尝试的群体
家庭型，适合各个年龄层
配置泳池、泡池、池等设施。舒缓的水流拂去疲惫，感受贴心般的温暖，适合与家人朋友共享
园区配备了完善的商业配套服务，让游客在开心游玩的同时，能够随时随地便捷地补充能量，得到休憩，让整个旅途轻松又舒适。
● 各式令连忘返的风味美食；
● 全园覆盖智能系统和智能腕带支付系统；
● 全园5000多门储物柜让游客的财物安全放心；
● 干湿分离的淋浴区同样享受居家般的温馨 。
在水世界园内，部落舞蹈、水球大战、泼水狂欢为的“热浪湿身派对”；
科技舞蹈、电音狂欢、无人机秀组成的大型夜间互动演艺秀“龙族的荣耀”；
多种奇特恐龙造型和桑巴泼水方阵组成的“萌龙缤纷水巡游”等轮番上演；
水公园周边区域，同样有时尚震撼的3D效果的炫彩水幕秀；
有汇集吃、喝、玩、乐于一体的星空集市（即美食啤酒音乐趴）；
有展示本土民间艺术的鄂东非遗文化展及文创产品展销；
有展示矿冶文化、了解科普知识的矿世晶彩展；
有联动水公园、主展馆和矿博园晶彩夏令营及地矿科普研学旅行；
还有亘古之恋--爱在七夕相亲节等系列活动，可谓精彩纷呈、好戏不断。
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