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写字楼不好租改成公寓？
福田区客户退租，2018年公司搬家忙
近几年，深圳写字楼出现多次整售现象，2019年初，也有华侨城大厦整体转让给中国人寿，深业泰富广场签下5笔整售等大宗写字楼交易产生。
与整售相比，深圳写字楼空置率却上升至18.2%，即使是在深圳中心区的写字楼，也存在大量空置问题，以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些。
早在去年，就频频传出，深圳福田中心区写字楼出现空置的案例，2018年下半年，深圳某金融中心一次性被退租十层，导致了长时间的空置，2018年上半年，深圳某金融中心的写字楼租金在400-500元/平，下班年租金跌到270元/平，足足下降了30％。
即使是在我们周围也有不少案例发生，去年你身边有朋友的公司搬家了吗？
2018年，小编身边有多个朋友所在的公司从福田CBD搬到了南山科技园和后海附近。
有一位从事互联网广告业务的朋友所在公司，从福田航天大厦搬到了南山高新园附近办公。
还有一位朋友所在一家小公司，大概有十几人办公，本来是在梅林某写字楼租赁办公，去年因为公司大多数人龙华居住，包括老板自己，后来老板直接把公司也搬到了龙华。
还有朋友家附近的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。
以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，近还有客户退租的现象出现。
据调查，热门商圈如后海、科技园、国贸、车公庙、地王等，相对供需平衡，空置率一般，调查的部分楼盘放租大多在十来套左右：
· 罗湖国贸和地王区域，普遍楼盘放租在6-15套之间，部分次新写字楼供货较多，如中洲控股金融中心，目前放租52套。
后海租金水平价差较大，如华润春笋已达380元/平月，中洲控股金融中心218元/平月，像赛西科技大厦才128元/平月。
科技园区域租金水平相对比较接近，整体在100元/平月。
罗湖地王区域平均在120元/平月。
龙华、龙岗写字楼如雨后春笋
产业园区热“抢”走写字楼风头
过去，深圳写字楼长期“供不应求”，承租者的话语权其实并不多，而如今深圳各个区域都有写字楼，租客们开始“用脚投票”，出现深圳中心区写字楼退租的情况。
而这种公司搬迁，对于公司、上班族都有自己选择的理由：
深圳写字楼，尤其是中心区
可能
使得业绩并不明朗的公司有所压力，
去年开始，金融行业进入调整期，普遍经营不善，造成换租、退租等现象，也是深圳中心区写字楼出现退租情况的原因之一。
经济大环境压力下，促使不少公司对于自身的经营策略也产生调整，压缩支出成本，也会促使这些公司，向低租金写字楼区域流动。
2、深圳近几年各个片区发展，各个片区都有自己的写字楼、商业、居住圈，因此
不再依赖福田中心区等区域的商务资源。
目前，龙华、龙岗等地拥有大量的将售在售写字楼等办公项目，有的比如龙华有华侨城创想大厦、龙光·玖钻、融创智汇大厦、富驰时代PARK、银星智界、粤商中心；
龙岗多，有深港中心、华策玺悦汇、亚钢1号、金地龙城、乐荟科创中心、华侨城荷棠里、中粮祥云龙誉等20个以上项目。
无疑对于目前的深圳商务格局有巨大的分流作用。
3、2018年9月，深圳《深圳市工业区块线管理办法》，区块线一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施。
这也促使工业用地转化为产业用房，大量开发商转做产业园，形成办公产品。
产业园写字楼的租金价格，相对于传统写字楼低，
因此也成为分流对象。
深圳写字楼空置率上升、租金下降！
宝安、前海近一半写字楼空置？
说完现象，咱们再来看看数据，2019年4月，太平戴维斯发布的2019年季度深圳房地产市场研究报告透露：
全市写字楼总存量为608万平方米；其中写字楼市场空置率环比上升0.2个百分比，同比下降0.6个百分比，至18.2%。
季度内写字楼平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期内全市平均租金呈现持续下降的趋势。
而从深圳各区写字楼分布来看，
罗湖、福田市中心、车公庙的空置率都普遍较低；而南山区科技园、后海的空置率在20%以上；宝安、前海的空置率可以达到40%以上，特别是前海，空置率过一半。
罗湖：存量629272平方米；平均租金：199元/月；空置率：8.9%
· 福田市中心：存量2788550平方米；平均租金：253元/月；空置率14.1%
· 车公庙存量：335900平方米；平均租金250元/月；空置率6.2%
· 科技园存量：792492平方米；平均租金181元/月；空置率20.1%
· 宝安：存量223925平方米；平均资金：188元/月；空置率44.6%
· 前海：存量227651平方米；平均租金189元/月；空置率58.8%
1号地铁线华侨城站、深南排 无早晚高峰
层双大堂+360°全景空中大堂，远眺低密度山、海、湖景
面积：304.53平方米
管理费：写字楼40元/㎡/月(含空调费)；
空调：开放时间8:00-19:00
层高：4.5m，净高3.1m
大堂：层15.5M；空中大堂：9.5M
停车位：892个（70个充电桩）
电梯数：34部（KONE-通力电梯）
总层数：地下5层,地上59层
1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”
写字楼就是商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的上有明确的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。随着城市化进程加速，商业和居住严格区分，造就写字楼市场活跃，写字楼的优势也日渐凸显。
优势1：化。写字楼是企业办公和塑造企业形象的载体，与早期商住一体的办公环境严格区分，在建筑技术、标准层高、新风系统、电梯设计、物业管理等方面加，让企业体验真正的高速办公。
优势2：智能化。所谓的级智能化写字楼，其实是指办公自动化系统、CA：通讯自动化系统、FA：消防自动化系统 、SA：安保自动化系统、BA：楼宇自动控制系统。
优势3：多样化。能够满足办公以外的休闲、购物、等多样性消费是写字楼实力的又一优势。
优势4：化。化的写字楼在节能减排、绿色环保、人文理念上胜一筹，物业形态也让写字楼的**
优势5：交利。便捷的交通，四通八达的路网以及辐射全城的交通动线，是写字楼的又优势。
优势六：升值空间。综上，具备以上五点之外，在城市演变的过程中，能够从众多同类产品脱颖而出，前景自然十
先它无论是从项目位置，还是周边交通配套，以及里面的配置，大堂门面的大气，由它引进的企业带来的圈层，是普通写字楼无法比与的。
就拿我们近去看过的广州东增城碧桂园中心来说，先它是增城CBD区域内的写字楼，跟其它普通写字楼不一样的的，它选址就在增城广场地铁口上盖，增城万达广场旁，地段繁华、前景优越！
项目以标准打造，德国华纳公司担任玻璃幕墙设计，双层中空钢化双银LOW－E玻璃，外观商务时尚还能采光隔热，层大堂高12米，奢阔大气，16台高速电梯，智能派梯，就像珠江新城写字楼门口一样。
就像酒店在硬件配套上追求奢华一样，在写字楼方面追求的硬件，多的是科技与。
这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调已经转移。
除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店先
但就写字楼的本质而言，硬件设施的追求应该是，主要体现在建筑设计和建筑功能的上。
相对酒店的五服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至申请员工地铁月票等方面下
1）办公楼，的优点就是所有的配套包括户型都是为了办公的方便而设计的。是可以注册公司。
2）交利,基础设施完备,位于城市的CBD；
3）智能化硬件方面配备齐全，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；
公企业集中化，大多数的企业会将公司的办公地点设置在写字楼里。
随着社会的不断发展，写字楼装修设计也在不断地改变着。深受网络、通讯手段等发展的影响，现代写字楼装修设计体现出了特点。
叙述性在如今以服务为导向的经济市场下，写字楼正不断地往叙述性写字楼装修方向不断地发展。所谓的叙述性是指写字楼的装修设计能让人感觉到它似乎在讲述着一个公司及的故事，与公司形象密不可分，并能让人在这样的一种氛围中认同这个公司。而且这样一个具有叙述性的办公空间，也能让员工的视觉受到，有助于增强
节点型曾经的写字楼装修设计是不便于交流的布局，只适用于部分案头工作者。然而，在21世纪，需要的是灵活多变的写字楼。那么节点型的写字楼就能够满足需求。所谓的节点型是指提供一个固定的场所来使用灵活多变的工作需求，例如可以用于培训、咨询、开会的一个办公空间。由此可见，节点型的办公空间实质上在办公空间中充当着
三、睦邻式以往的写字楼总给人一种呆板、严肃的气氛，不利于培养员工的凝聚力。如今，睦邻式的写字楼脱颖而出，其注重营造和睦友好的工作氛围，可以让员工加强凝聚力，共同为公司的发展做出贡献。
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近，深圳令淘哥兴奋的消息有两个。其一，香蜜湖整体改造。其二，
滨海大道（深圳湾总部基地段）下沉改造工程。
淘哥认为，香蜜湖整体改造和深圳湾总的建设，其实是有关联的，他们将给深圳楼市，尤其是深圳豪宅市场带来深远的影响。
展望未来15年，深圳都市区的豪宅区将如何演变？站在2019年下半年这个节点，哪些区域可能被低估，可能还**会？
淘哥今天将给大家详细分析，并介绍一个很稀奇的项目：华侨城房子，深圳湾景观，龙华的房价，坪山的门槛，华润城的租赁。
南山这个项目，未来不可
5.95公里滨海大道将改造为沉海大道
8月6日，深圳市规划和自然资源局公示了滨海大道（深圳湾总部基地段）下沉改造工程涉及基本生态控制线事宜，经审核占用基本生态控制线98273.43平方米。公示时间持续到9月4日。
▲滨海大道（深圳湾总部基地段）下沉改造工程与生态控制线位置示意图
滨海大道（总部基地段）交通综合改造工程，去年底开始正式启动。
淘哥给大家科普一下大概是什么情况
连接福田南山
从沙河东路至广深高速，位于福田区与南山区滨海区域，紧邻深圳湾公园、红树林保护区、级总部基地（规划）和欢乐海岸。
全长约5.95千米，
部分将建下沉隧道
其中主线下沉隧道暗埋段（沙河东路——深湾五路）长度1057米、敞开段503米，南北辅道下沉隧道暗埋段长度分别为1270米及1137米，敞开段长度分别为300米及343米，地面道路改造段（深湾五路——广深高速）长度约4390米。经审核占用基本生态控制线98273.43平方米。
主路双8+辅路双6
长近6公里路段全线按主路双8+辅路双6进行改造。施工期间现状车道数不变。
释放10万平米地面空间

华侨城创想大厦占地面积约1.6万㎡，建面约16万㎡。
共2栋塔楼，集公寓、商务办公及特色商业于一体，将打造为深圳北站商务区商务综合体，以及一站式生活配套。
包含1栋约200米的高层写字楼、1栋约150米的商务公寓及商业裙楼组成。
【开发商】深圳华侨城置业投资有限公司
【面积】约90-160㎡（1-2-3房奢阔公寓）
价格
6.8万
【购买条件】不限购不限贷
【物业】深圳市华侨城物业服务有限公司（6.8元/平米）
【占地面积】约1.6万㎡
【建筑面积】约16万㎡（办公约10.4万㎡，商务公寓约4.2万㎡，商业约1万㎡）
【绿化率】30%
【楼栋数】总共2栋，1栋7-43层为公寓，2栋7-44层为办公，1-2楼为商业，3-5楼为创意办公
...............................................................
【建筑面积】约4.2万㎡
【套数】380套
【层高】7-36楼层高约3.2m，37-41层高约3.3m，42-43层高约3.6m
【梯户比】7-36F7梯12户，37-41F7梯8户
【产权年限】40年（2017年2月-2057年2月）
【是否通燃气】是
【交楼时间】2021年11月30日前
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建面110㎡两房两厅
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上半年光明为深圳供地主战场，因为深圳可供应土地越来越紧缺，其他区域供地紧张。深圳隔壁的东莞抢地激烈，3个月东莞土地市场就吸金154亿！只要是粤港澳大湾区的地，就是值得重金拿下的地！
在深圳土地紧缺的情况下，开发商要在深圳布局少不了要拿地。上月龙华民治地块被龙光地产以65.85亿元摘得，可售楼面达6.7万/㎡。龙华北站中心区域基本处于集中开发阶段，可用土地，开发商要想要在北站区域内有一席之地只会越来越难。
目前北站中心项目已有不少进入尾声，只等待时间入市。小编近期发现华侨城创想大厦公寓有了些许动作，在附近走一遭都会被它明晃晃的广告吸引，甚至广告横幅还挂在与招商合作开发红山6979写字楼上，可以说自身的资源得到了充分利用。
红山6979写字楼挂横幅
项目位于北站商务区内，靠近红山商住综合区，能够尽享两边利好。
据了解
创想大厦项目推90-160㎡1-3房的商务公寓，及少量的复式，共有380套，
样板房在4月已开放，预计开盘不远了。公寓精装修带阳台通燃气，产权40年，项目地块为2017年2月份时通过土拍竞得， 华侨城以59.8亿元收入囊中，折合楼面价约3.7万/㎡。彼时红山在售房价6万+，华侨城此价拿地、利润似清晰可见。但是，2018-2019楼市变局较大，真要把这看得到的利润赚到手，也许未必那么容易！
北站的区域利好是得到普遍认同的，房价在这几年也涨了好几波，房涨的当下，人们对龙华北站CBD还充满热情吗？在没有学位加持的情况下，人们敢于追高进入北站CBD吗？宇宙中心公寓还值得入手和投资吗？
01
出租面积：300-500-1000-3000㎡
出租单价：58元/平米/月
物业费：28元/平米/月（含空调）
前海壹号位于桂湾片区，项目总建筑面积约47万平方米，集办公、居住、商业于一体，由有6栋塔楼组成，其中含4栋甲写字楼，2栋行政公寓及Intown商业旗舰店。
项目位置：深圳市前海桂湾片区
地铁：1号线鲤鱼门站、5号线桂湾站
项目占地面：3万㎡
项目建筑面积：45万㎡
办公面积：约30万㎡
高度：41层/189m
标准层面积：1700-2700㎡
幕墙：LOW-E钢化玻璃幕墙
电梯及数量：日立，客梯18台，货梯1台，vip电梯1台
空调系统：盘管风机，冷冻水
大堂高度：12米大堂
物业管理费：28元/㎡/月（含空凋）
交付标准：毛胚，带网络地板，盘管风机，LED灯
特色配备：两家五酒店，周边商业配套设施完善
项目
：集团23载32城，布局深圳中心发展商，深圳累计在建和开发写字楼40座
区域：粤港澳大湾区桂湾片区占位，“一湾两山五区四岛”、“两带一港七板块”等多重区域规划叠加，启幕金融中心
交通：紧领在建综合交通枢纽，1/5/9/11号线四线贯通，将是珠三角枢纽，成为整个南中国的地，构建1小时生活圈，分秒联通世界。
配套：立体商务综合体3600㎡广场，5.3万/㎡商业街区
出租面积：300-500-1000-2200㎡
出租单价：120元/平米/月
物业费：18元/平米/月
方大城位于南山区华侨城板块北，总占地4.4万㎡，总建面33万㎡，由4座办公塔楼、4层商业裙房及4层地下车库组成，是目前华侨城片区商务楼宇规模、物业类型丰富的城市综合体，当之无愧的区域。
项目位置：南山区龙珠四路2号方大城1号楼方大城
办公体量：7.66万㎡（T1）
层 高：4.5m
停 车 位：2088个 96㎡:1
价 格：单位120元/㎡
使 用 率：约70%
空调系统：特灵空调
电 梯：16部进口日立
物业管理费：18+12空调服务费
入驻企业:方大集团（上市公司），平安（世界），爱科斯福通讯（世界），旗滨集团（上市公司），中建四局（国企）等
【区位】华侨城板块 商务都会圈
城市，华侨城丰盛人文生态景观，引开发巨匠共同打造“生态商务产业带”。
【规模】33万㎡生态商务旗舰总部
大城铸就，配套齐全，华侨城片区全域商务，繁华不止于办公。
【交通】 立体交通 直通世界
城市干道——北环大道；800米内地铁7号线龙井站，接驳车高峰时段直通运行；立体交通出行，随心驾驭时间。
【商业】 纳商业精华 于商务半径
自带4万㎡旗舰商业，餐饮、、休闲、教育，一站式办公生活商务区。
【景观】 山园河海 尽收窗前
自东北临近塘朗山，西近13.7公里大沙河生态长廊，南接华侨城生态景观和深圳湾海景，吸纳多重景，绿色商务。
【会议配套】 商务会议室 沟通
10-200人多功能会议中心，配备多媒体会议系统，沟通谈判顺畅。
【交通配套】 地铁接驳巴士，上下班0步行
方大城-龙井站接驳巴士，一站式短驳出行专属服务，早晚高峰上下班0步行。
【车位配套】 96㎡：1 阔绰停车
地下共四层停车空间，2088个车位，平均每96㎡办公面积配1个停车位，阔绰车位配比。
【入驻企业】 引世界名企 入驻于此
世界、上市公司、行业等100余家名企已强势入驻，产业规模持续扩张。
【精装】 精装 彰显气度
公区精装；双层LOW-E玻璃幕墙；17米挑高南北双大堂，意大利进口石材+香榭丽米灰大理石装饰，彰显企业恢弘气度。
【电梯】电梯系统 单梯服务2层
16部进口日立电梯，单梯服务面积4290㎡，等候时间不过40秒，远写字楼标准。
【产品】4.5米层高 阔绰办公空间
4.5米标准层高，户型方正，采光通透，打造办公空间尺度**体验。
【实用率】 开发商直租 高实用率
180米景观高层，近70%高实用率，高性价比办公空间。
【物业】 方大物业 商务礼遇
方大集团旗下物业公司，拥有深厚运营经验，礼遇商务。
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