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写字楼不好租改成公寓？
福田区客户退租，2018年公司搬家忙
近几年，深圳写字楼出现多次整售现象，2019年初，也有华侨城大厦整体转让给中国人寿，深业泰富广场签下5笔整售等大宗写字楼交易产生。
与整售相比，深圳写字楼空置率却上升至18.2%，即使是在深圳中心区的写字楼，也存在大量空置问题，以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些。
早在去年，就频频传出，深圳福田中心区写字楼出现空置的案例，2018年下半年，深圳某金融中心一次性被退租十层，导致了长时间的空置，2018年上半年，深圳某金融中心的写字楼租金在400-500元/平，下班年租金跌到270元/平，足足下降了30％。
即使是在我们周围也有不少案例发生，去年你身边有朋友的公司搬家了吗？
2018年，小编身边有多个朋友所在的公司从福田CBD搬到了南山科技园和后海附近。
有一位从事互联网广告业务的朋友所在公司，从福田航天大厦搬到了南山高新园附近办公。
还有一位朋友所在一家小公司，大概有十几人办公，本来是在梅林某写字楼租赁办公，去年因为公司大多数人龙华居住，包括老板自己，后来老板直接把公司也搬到了龙华。
还有朋友家附近的写字楼项目，因为目前写字楼出租情况的不景气，直接内部调整成公寓。
以福田中心区某新写字楼为例，据相关工作人员介绍，当前的出租率仅有60%多一些，近还有客户退租的现象出现。
据调查，热门商圈如后海、科技园、国贸、车公庙、地王等，相对供需平衡，空置率一般，调查的部分楼盘放租大多在十来套左右：
· 罗湖国贸和地王区域，普遍楼盘放租在6-15套之间，部分次新写字楼供货较多，如中洲控股金融中心，目前放租52套。
后海租金水平价差较大，如华润春笋已达380元/平月，中洲控股金融中心218元/平月，像赛西科技大厦才128元/平月。
科技园区域租金水平相对比较接近，整体在100元/平月。
罗湖地王区域平均在120元/平月。
龙华、龙岗写字楼如雨后春笋
产业园区热“抢”走写字楼风头
过去，深圳写字楼长期“供不应求”，承租者的话语权其实并不多，而如今深圳各个区域都有写字楼，租客们开始“用脚投票”，出现深圳中心区写字楼退租的情况。
而这种公司搬迁，对于公司、上班族都有自己选择的理由：
深圳写字楼，尤其是中心区
可能
使得业绩并不明朗的公司有所压力，
去年开始，金融行业进入调整期，普遍经营不善，造成换租、退租等现象，也是深圳中心区写字楼出现退租情况的原因之一。
经济大环境压力下，促使不少公司对于自身的经营策略也产生调整，压缩支出成本，也会促使这些公司，向低租金写字楼区域流动。
2、深圳近几年各个片区发展，各个片区都有自己的写字楼、商业、居住圈，因此
不再依赖福田中心区等区域的商务资源。
目前，龙华、龙岗等地拥有大量的将售在售写字楼等办公项目，有的比如龙华有华侨城创想大厦、龙光·玖钻、融创智汇大厦、富驰时代PARK、银星智界、粤商中心；
龙岗多，有深港中心、华策玺悦汇、亚钢1号、金地龙城、乐荟科创中心、华侨城荷棠里、中粮祥云龙誉等20个以上项目。
无疑对于目前的深圳商务格局有巨大的分流作用。
3、2018年9月，深圳《深圳市工业区块线管理办法》，区块线一级线内规划工业用地应予以严格保护，原则上不得建设商品住宅和大型商业服务业设施。
这也促使工业用地转化为产业用房，大量开发商转做产业园，形成办公产品。
产业园写字楼的租金价格，相对于传统写字楼低，
因此也成为分流对象。
深圳写字楼空置率上升、租金下降！
宝安、前海近一半写字楼空置？
说完现象，咱们再来看看数据，2019年4月，太平戴维斯发布的2019年季度深圳房地产市场研究报告透露：
全市写字楼总存量为608万平方米；其中写字楼市场空置率环比上升0.2个百分比，同比下降0.6个百分比，至18.2%。
季度内写字楼平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期内全市平均租金呈现持续下降的趋势。
而从深圳各区写字楼分布来看，
罗湖、福田市中心、车公庙的空置率都普遍较低；而南山区科技园、后海的空置率在20%以上；宝安、前海的空置率可以达到40%以上，特别是前海，空置率过一半。
罗湖：存量629272平方米；平均租金：199元/月；空置率：8.9%
· 福田市中心：存量2788550平方米；平均租金：253元/月；空置率14.1%
· 车公庙存量：335900平方米；平均租金250元/月；空置率6.2%
· 科技园存量：792492平方米；平均租金181元/月；空置率20.1%
· 宝安：存量223925平方米；平均资金：188元/月；空置率44.6%
· 前海：存量227651平方米；平均租金189元/月；空置率58.8%
《关于支持深圳建设区的意见》
，赋予深圳“高质量发展高地、法治城市、城市文明、民生幸福、可持续发展”五项全新的战略定位，提出深圳“发展具竞争力的文化产业和旅游业”等多项涉及文化旅游和科技领域的相关举措。深圳这座充满魅力、动力、活カ、力的化型城市又踏上了发展的新起点。
从深圳湾滩涂之地发展起来的
华侨城集团
扎根深圳，面向全国
“、实干、敢为人先”的精神
与城共进，与城共荣
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三十余年，华侨城先后培育出
深圳华侨城旅游度假区、欢乐谷连锁主题公园、锦绣·民俗文化村、深圳世界之窗、康佳、东部华侨城、深圳欢乐海岸、波托菲诺小镇、纯水岸、OCT LOFT华侨城创意文化园、OCAT华侨城当代艺术中心、深圳华侨城大酒店、威尼斯睿途酒店
等多个。
，华侨城发挥产业优势，积响应文旅融合、新型城镇化、乡村振兴等国家战略，提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的发展模式。
在粤港澳大湾区建设中，华侨城通过文旅产业发展、助力湾区打造
“宜居宜业宜游的生活圈”
。目前，华侨城已全面布局粤港澳大湾区近十个城市，以文化旅游为主链，从科技、新型城镇化、金融等多业态出发，开拓投资、参与文化旅游综合项目近30个。
深耕深圳 项目
助力区建设
顺应深圳“现代化、化、型城市”的定位，华侨城集团以“大战略、大资金、大项目”，布局会展产业、新型城镇化、城市新、文化旅游、型产业集群、产城融合建设、互联网与金融等领域，推动产业优化升级和城市提升，为深圳建设区，贡献华侨城力量。
助力深圳成为的型城市、具力带动力的全国经济中心城市和具影响力竞争力的化城市。
化滨海城市新坐标

华侨城创想大厦占地面积约1.6万㎡，建面约16万㎡。
共2栋塔楼，集公寓、商务办公及特色商业于一体，将打造为深圳北站商务区商务综合体，以及一站式生活配套。
包含1栋约200米的高层写字楼、1栋约150米的商务公寓及商业裙楼组成。
【开发商】深圳华侨城置业投资有限公司
【面积】约90-160㎡（1-2-3房奢阔公寓）
价格
6.8万
【购买条件】不限购不限贷
【物业】深圳市华侨城物业服务有限公司（6.8元/平米）
【占地面积】约1.6万㎡
【建筑面积】约16万㎡（办公约10.4万㎡，商务公寓约4.2万㎡，商业约1万㎡）
【绿化率】30%
【楼栋数】总共2栋，1栋7-43层为公寓，2栋7-44层为办公，1-2楼为商业，3-5楼为创意办公
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【建筑面积】约4.2万㎡
【套数】380套
【层高】7-36楼层高约3.2m，37-41层高约3.3m，42-43层高约3.6m
【梯户比】7-36F7梯12户，37-41F7梯8户
【产权年限】40年（2017年2月-2057年2月）
【是否通燃气】是
【交楼时间】2021年11月30日前
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建面110㎡两房两厅
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相比于一直以“文化+旅游+城镇化”概念与地方洽谈拿地，华侨城在旧改项目扩张上的动作能引发市场关注。
近期深圳土地出让频频刷屏，没有斩获地块的开发商则会失落，这其中就包括和招商蛇口组成联合体的华侨城。
尽管与新供应土地失之交臂，但迹象显示，华侨城正试图消解“土储不足”这个词组。自11月以来，华侨城在深圳光明新区先后获得11平方公里的光明小镇项目，以及与深华发合作开发华发工业区的旧改项目。
相比于一直以“文化+旅游+城镇化”概念与地方洽谈拿地，华侨城在旧改项目扩张上的动作能引发市场关注。过去多年间由于资源过于集中在集团本部（即南山华侨城片区），加上几乎不涉足旧改，这家央企已面临大的发展瓶颈。
在迫切的发展需求下，华侨城一系列旧改运作浮出水面。观点地产新媒体了解，位于宝安区沙井的四海云亭项目已在筹备开盘事宜，总体量12.43万平方米。这也是华侨城自18个月前正式进军旧改市场以来，二个面市的旧改项目。
值得一提的是，四海云亭入市、牵手深华发旧改项目的运作，都由一家名为“恒祥基”的公司直接负责。实际上，恒祥基去年被华侨城收购51%股权后，一直充当着后者主要的旧改平台。观点地产新媒体查询发现，华侨城还间接入股了恒祥基原拥有人——花伴里。
对于恒祥基与旧改的推进细节，观点地产新媒体致电华侨城相关人士，不过对方并未予以回应。
恒祥基早和华侨城有交集，源于2015年6月19日。华侨城当时披露，公司与深圳市花伴里投资股份有限公司（简称花伴里）签署协议，据此，公司以转让款661.72万元、城市新手续完备进度补偿款23亿元、承担债务5亿元的代价，收购恒祥基51%股权。
观点地产新媒体了解到，恒祥基是民企花伴里旗下资子公司，主要业务集中在深圳的旧村、旧城改造。宣传渠道称，该公司“多年来积累了丰富的城市新及旧改经验，土地新资源丰富”。

近，深圳令淘哥兴奋的消息有两个。其一，香蜜湖整体改造。其二，
滨海大道（深圳湾总部基地段）下沉改造工程。
淘哥认为，香蜜湖整体改造和深圳湾总的建设，其实是有关联的，他们将给深圳楼市，尤其是深圳豪宅市场带来深远的影响。
展望未来15年，深圳都市区的豪宅区将如何演变？站在2019年下半年这个节点，哪些区域可能被低估，可能还**会？
淘哥今天将给大家详细分析，并介绍一个很稀奇的项目：华侨城房子，深圳湾景观，龙华的房价，坪山的门槛，华润城的租赁。
南山这个项目，未来不可
5.95公里滨海大道将改造为沉海大道
8月6日，深圳市规划和自然资源局公示了滨海大道（深圳湾总部基地段）下沉改造工程涉及基本生态控制线事宜，经审核占用基本生态控制线98273.43平方米。公示时间持续到9月4日。
▲滨海大道（深圳湾总部基地段）下沉改造工程与生态控制线位置示意图
滨海大道（总部基地段）交通综合改造工程，去年底开始正式启动。
淘哥给大家科普一下大概是什么情况
连接福田南山
从沙河东路至广深高速，位于福田区与南山区滨海区域，紧邻深圳湾公园、红树林保护区、级总部基地（规划）和欢乐海岸。
全长约5.95千米，
部分将建下沉隧道
其中主线下沉隧道暗埋段（沙河东路——深湾五路）长度1057米、敞开段503米，南北辅道下沉隧道暗埋段长度分别为1270米及1137米，敞开段长度分别为300米及343米，地面道路改造段（深湾五路——广深高速）长度约4390米。经审核占用基本生态控制线98273.43平方米。
主路双8+辅路双6
长近6公里路段全线按主路双8+辅路双6进行改造。施工期间现状车道数不变。
释放10万平米地面空间
项目位于重庆市渝北区礼嘉。呈长方形，地南侧紧临金渝大道，东侧和北侧为山谷，环境优越，交利。
客户群体主要是在 OCT 办公楼内的上班族和采访企业发展的记者队伍。
空间功能划分明确，办公和休息的区域有明显的界定，给工作和休憩提供了便利。
精于心、简于形的设计理念，项目设计采用现代简约、生态自然的风格。
在基地处布置项目标识牌，起到迎宾及宣传展示的作用。根据人的视觉习惯 , 重心居右，将较高的精神堡垒置于右侧。
为项目的对外形象展示面，做整体设计考虑。运用化繁为简的设计手法，突显现代、简约、大气和创意的迎宾氛围。
前广场结合异形草坡形成一个现代感强烈的几何空间。草坡上散植姿态优美的
常绿及特色乔木，打造一个创意的市政绿化。而横列式的种植手法加突显了别具一格的迎宾氛围。
后广场兼具迎宾接待和员工休闲的功能。强调建筑、功能、体验感与构图的结合。
多采用色叶乔木，及花灌木营造一个舒适、休闲的
接待空间。几何草阶上采用阵列式的种植手法，完善构图，加提升了整个空间的艺术感。
车库，采用组团的方式营造特色景观，在简约大气的现代风格下增添了一
道别致的小景。行车道采用高大常绿乔木，形成绿荫铺道的林荫景观，让生硬的沥青道路变得柔美可观。
屋花园的设计为商业洽谈、休憩提供了场所，特色的铺装、休闲的木台和汀步，解乏和休憩的好去处。
从规划定位、建筑、环境、功能、构图、创意、生
态、体验感和场所精神等多重角度进行分析与推敲。
通过化繁为简的设计手法：使建筑、景观与环境完
美融合，让室内功能与室外景观功能得到**延续，
为使用者营造一个的体验过程。
奥德景观
http://szbglcz.b2b168.com
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